Aankoopproces onroerend goed

Het kopen van een woning kopen in Marokko verloopt eigenlijk net zo als in Nederland. Ook in Marokko heb je te maken met makelaars en notarissen. Maar er zijn ook verschillen. Alle documenten worden bijvoorbeeld in het Frans opgesteld en het is belangrijk om een onafhankelijk adviseur in te huren. Meestal is dit een advocaat.

In dit artikel beschrijf ik waar je allemaal aan moet denken als je een huis koopt in Marokko. Het eerste deel ‘Voorafgaand aan de koop’ geeft informatie over hypotheken, de rol van de notaris, de advocaat en de makelaar. Het tweede en laatste deel beschijft het verkoopproces.

Voorafgaand aan de koop

Financiering/Hypotheek

Als je een woning of appartement in Marokko wilt kopen dan kun je overwegen een hypotheek af te sluiten bij een Marokkaanse bank. Het maximale bedrag dat je kunt lenen is 70% van de waarde van de woning. De maximale looptijd is 20 jaar. Bij de bepaling van het maximaal te lenen bedrag gaan Marokkaanse banken uit van 40% van je netto loon.

Een Marokkaanse hypotheek is bijna altijd een hypotheek met een variabel rente bedrag waarbij je maandelijks aflost. Een hypotheek met een vast rente percentage is niet gangbaar. Aflossingsvrije hypotheken zijn ook niet gebruikelijk. De hypotheekrente is gekoppeld aan de zogenaamde TAUX. Dit betekent dat de hypotheekrente tweemaal per jaar wordt herzien. De hypotheekrente lag de afgelopen jaren tussen de 5.5% en 10%.

Buitenlanders en hypotheken

Bij sommige Marokkaanse banken kun je als buitenlander geen hypotheek afsluiten. Als ze wel zaken met je doen, dan kun je meestal alleen een hypotheek afsluiten waarbij je maandelijks aflost. Een aflossingsvrije hypotheek niet mogelijk.

Buitenlanders die zelf al een woning bezitten in eigen land kunnen wellicht het beste een (tweede) hypotheek in eigen land afsluiten. De hypotheekrente is momenteel laag en je hebt een ruimere keus aan hypotheekproducten.

De Advocaat (Mouhami)

Het is verstandig om een onafhankelijk advocaat in te huren. De advocaat zoekt uit of er geen schulden meer rusten op de woning. In Marokko is het namelijk zo dat de schulden meegaan met het onroerend goed en niet met de eigenaar. De advocaat zoekt ook uit of de verkoper inderdaad de eigenaar is. Het kan ook zijn dat er meerdere eigenaaren zijn. Alle eigenaren moeten het koopcontract ondertekenen.

De advocaat zal ook adviseren over de voorwaarden in het koopcontract. Je moet bijvoorbeeld expliciet op laten nemen dat de koop onder voorbehoud van financiering is. Het is belangrijk dat alles juridisch goed in elkaar steekt. Als buitenlander kun je ook nog overwegen om in eigen land een advocaat in te huren. Dat is wel wat duurder.

Als buitenlander kun je het best in zee gaan met een onafhankelijke Marokkaanse advocaat. De makelaar of projectontwikkelaar zullen waarschijnlijk ook wel een advocaat aanbevelen maar je kunt toch beter een eigen advocaat inhuren. Zorg er wel voor dat je vooraf een prijsopgaaf krijgt van de kosten.

De Notaris (Adl)

De rol van de notaris in Marokko is te vergelijken met de rol van de notaris in Frankrijk of Spanje. Marokko was in de vorige eeuw een Frans en Spaans protectoraat en heeft in die periode delen van het Franse en Spaanse rechtssysteem overgenomen.

De notaris controleert of er nog schulden rusten op het onroerend goed. Hij regelt ook al het papierwerk : voorlopig koopcontract, definitief koopcontract en de hypotheekakte. Alle documenten worden in het Frans opgesteld.

Een andere belangrijke taak van de notaris is het innen van de belastingen. De notariskosten lijken vaak hoog omdat men zich niet realiseert dat het merendeel van de kosten bestaan uit overheidsbelastingen (b.v. de overdrachtsbelasting) en registratiekosten (kadaster, hypotheekakte). De notariskosten zelf liggen tussen de 0.5 en 1%. Het percentage is afhankelijk van moeilijkheid van het dossier. M.a.w. als de notaris veel extra tijd heeft moeten besteden om zaken uit te zoeken dan is het percentage hoger.

De notaris speelt ook een belangrijke rol bij het kopen van een ‘nieuwbouw van tekening’. De Engelse term hiervoor is ‘off-plan’. ‘Nieuwbouw van tekening’ wil zeggen dat je de woning koopt op basis van het plan van de architect. Bij het kopen van een off-plan woning vraagt de projectontwikkelaar een aanbetaling. Om de consument te beschermen tegen een faillissement van de projectontwikkelaar is sinds november 2003 de zogenaamde Vente en l’Etat Futur d’Achevement (VEFA) van kracht. Projectontwikkelaars zijn o.a. verplicht om een bankgarantie af te geven. Sommige projectontwikkelaars houden zich hier overigens niet aan. Als koper kun je je aanbetaling of deposito storten bij de notaris. De notaris betaalt dan alleen uit als de projectontwikkelaar voldoet aan zijn afspraken.

In het algemeen geldt overigens dat je een vooruitbetaling alleen moet storten op een deposito rekening van de notaris. Betaal nooit rechtstreeks aan de makelaar of verkoper.

De notaris is onafhankelijk, hij vertegenwoordigt geen van beide partijen. Zo zou het tenminste moeten zijn. Ik heb ergens gelezen dat het i.v.m. corruptie toch ook verstandig is om een onafhankelijk advocaat in te huren. Als buitenlander kun je eventueel ook een advocaat in je eigen land in huren om het hele proces te begeleiden.

De Makelaar (Samsar)

Veel huiseigenaren in Marokko proberen hun woning te verkopen via mond-tot-mondreclame. Zonder hulp van een makelaar. Dat scheelt hun 2.5% makelaarsprovisie. Als je mensen ontmoet, vraag hun dan of zij weten of er nog huizen te koop staan. Je bent immers niet verplicht om met een makelaar in zee te gaan.

Als je op zoek bent naar een villa of appartement in een van de vele nieuwe resorts dan kun je het beste een buitenlandse makelaar inhuren of rechtstreeks contact opnemen met de projectontwikkelaar.

Je kunt ook een lokale makelaar, een zo genaamde Samsar, inhuren. De meeste samsars spreken geen Engels of Frans. Zorg dan voor een betrouwbare tolk. Samsars zijn goed op de hoogte van de markt en weten wie de eigenaar van de woning is zodat de kans op juridische problemen vrij klein is. Hij brengt 2.5 % van de verkoopprijs in rekening. Dit bedrag moet je betalen als de koop gesloten is. De meeste samsars werken namelijk uitsluitend op basis van commissie. Sommigen vragen een kleine aanbetaling. Als je ruim de tijd neemt om een woning te zoeken en veel verschillende woningen wilt zien, dan kost het hem veel tijd om jou te begeleiden. Het is dan beter om per dag een vast bedrag te betalen dat ingehouden wordt op de commissie van 2.5%. Zo blijft de samsar ook gemotiveerd.

Een paar praktische tips

1. Zorg dat de makelaar precies weet naar welk type woning je op zoek bent. Als de makelaar toch met een ander type woning aankomt ga dan gewoon naar een andere makelaar.
2. Vertel de makelaar niet wat je maximale budget is. Laat hem in een prijsklasse zoeken die 25%-35% onder jouw budget ligt. Je krijgt dan een goed beeld van wat voor die prijs te koop is. Bovendien loop je niet het risico dat de prijs van een leuke woning even snel verhoogd wordt en netjes uitkomt op jouw budget.
3. Voordat je een woning gaat bekijken moet je de vraagprijs weten.

Bouwkundig onderzoek

Het is altijd handig om vooraf een bouwkundig onderzoek te laten uitvoeren door een architect of aannemer. Om de prijs hoef je het niet te laten. Het kost tussen de 500 en 700 Dirhams. Dat is ongeveer 60 euro.

Het koopproces

Mondelinge Overeenkomst

Als je een mondelinge overeenkomt hebt met de verkoper dan moet je een aanbetaling doen, een zogenaamde ‘arbon’. Als de verkoper echter een beter bod krijgt, dan kan hij alsnog besluiten om de woning aan een ander te verkopen. Je krijgt de aanbetaling dan terug. Als je niet het risico niet wil lopen dat de woning aan een ander verkocht wordt zul je zo snel mogelijk een voorlopig koopcontract moeten ondertekenen.

Voorlopig Koopcontract

Als beide partijen het eens zijn over de verkoop dan wordt er een voorlopig koopcontract opgesteld. In dit contract worden de verkoopprijs, de ontbindende voorwaarden en eventueel een boeteclausule opgenomen. ‘Onder voorbehoud van financiering’ is net als in Nederland de belangrijkste ontbindende voorwaarde. Maar je kunt bijvoorbeeld ook laten opnemen dat de koop alleen doorgaat als jouw advocaat het verkoopcontract heeft gecontroleerd en akkoord heeft bevonden. Het resultaat van een bouwkundige keuring kan ook als ontbindende voorwaarde gelden. Je moet alle ontbindende voorwaarden expliciet laten opnemen in het voorlopig koopcontract. Het is daarom raadzaam om je eigen advocaat mee te nemen.

Bij aankoop van een bestaande woning moet je een aanbetaling doen van 10% van de verkoopprijs. Bij ‘off-plan’ is de aanbetaling 40% van de prijs.

Na ondertekening van het voorlopig koopcontract heb je als koper nog drie dagen de tijd om zonder opgaaf van reden van de koop af te zien. Je hoeft dan geen boete te betalen.

Je hoeft zelf niet aanwezig te zijn bij de ondertekening van het voorlopig koopcontract. je kunt ook een volmacht geven aan jouw advocaat.

Definitief Koopcontract

Na ondertekening van het voorlopig koopcontract gaat de notaris aan de slag om al het papierwerk in orde te maken. De notaris vraagt bij het kadaster de eigendomspapieren van de woning op. Dit kan bij een bestaande woning een tijdrovend proces omdat de notaris alle eigenaren moet achterhalen. Net als in Portugal moeten in Marokko namelijk alle familieleden het verkoopcontract ondertekenen. De notaris verzorgt ook de hypotheek akte.

Ongeveer 4 weken voor de overdracht ontvang je een conceptversie van het definitieve koopcontract. Deze conceptversie moet je ondertekenen en retourneren. De notaris stuurt je vervolgens een uitnodiging voor de ondertekening van het definitieve koopcontract. Ga vlak voor de ondertekening nog een keer bij de woning langs voor een inspectie.

Bij de ondertekening van het definitieve koopcontract kun je laten vertegenwoordigen door een advocaat. Na ondertekening van het koopcontract moet je het resterende bedrag van de koopsom betalen. En ook de notariskosten en de overdrachtsbelasting. De woning wordt nu overgeschreven op jouw naam en geregistreerd bij het kadaster.

Bron: affidata.com